LEY DE ALQUILERES. Junio 2020
Referencias: OP = Orden Publico
Art 1°: Domicilio: Se agrega el domicilio electrónico. -
• Las partes pueden constituir un domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan. Reforma Art 75 CCCN
Art 2°: Prohibiciones al Locador: OP. Si el destino es habitacional, NO se puede exigir al locatario. Reforma Art 1196 CCCN
a) Pago de más de un mes de alquiler por adelantado. -
b) Depósito de garantía por cantidad mayor al primer mes de alquiler, el cual deberá ser devuelto actualizado al valor del último mes de locación y en el momento de la entrega de inmueble. Si existieran deudas a cargo del locatario, puede acordarse que el locador retenga la suma equivalente como garantía de pago y una vez abonada la deuda, este deberá restituir el remanente.
c) Valor llave o similar
d) Firma de documento que no integren el contrato. –
Art 3° y 4°: Plazo mínimo de la locación: OP. Será de tres años para cualquier destino. Excepto Art 1199.- Este plazo puede cambiar en caso de prórroga de contrato de locación. - No se puede firmar contratos consecutivos temporario (de 3 meses cada uno) se presume por el plazo mínimo legal. - Reforma Art 1198 y 1199 CCCN
Art 5° Conservación del inmueble: OP. El locador deberá mantener la cosa en buenas condiciones para servir al uso convenido y reparar la cosa que exija en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.
• En caso de reparaciones urgentes el locatario debe notificar al locador y transcurridas 24 horas en caso de silencio o negativa del locador el locatario puede realizar por si la reparación con cargo al locador. En el caso de reparaciones no urgentes la intimación será de un plazo no inferior a diez días corridos. Los gastos pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos. Reforma Art 1201 CCCN
Art 6°: Frustración de uso o goce: Si el locatario no puede usar la cosa locada por causa no imputable a él, puede pedir la rescisión de contrato o la cesación de pago. Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma sus obligaciones continúan como antes. Reforma Art 1203 CCCN
Art 7°: Gastos a cargo del locador: Los gastos que incurra el locatario detallados en la sección 4° del Capítulo de la locación del CCCN puede descontarlo el locatario del alquiler. Introducción Art 1204 bis
Art 8°: Impuestos y Expensas extraordinarias: OP. Quedan a cargo del locador los impuestos que graven la cosa y las expensas extraordinarias. Reforma Art 1209 CCCN
Art 9°: Resolución anticipada: OP. En inmuebles destinados a vivienda, el locatario
puede rescindir el contrato pasado el sexto mes, notificando treinta días antes y
abonando como indemnización un mes y medio del alquiler si rescinde dentro del
año de contrato y de un mes si rescinde transcurrido dicho lapso. Si el locatario
avisa con tres meses de anticipación no abona indemnización. Los contratos
contemplados en el Art 1199 del CCCN abonan dos meses al locador por rescisión
anticipada. – Reforma Art 1221 CCCN.
Art 10°: Renovación y Resolución de contrato: Se amplía el Art 1221 del CCCN.
Durante los últimos tres meses de contrato de vivienda cualquiera de las partes
puede convocar a la otra, en forma fehaciente, a establecer las condiciones del
nuevo contrato ante la negativa de acuerdo o silencio del locador, el locatario puede
rescindir sin abonar indemnización. – Introducción Art 1221 bis CCCN
Art 11°: Intimación de pago y desalojo de vivienda: OP. Se amplía el Art. 1222 del
CCCN. En caso de desalojo el locador no puede negarse a recibir las llaves y en el
caso de hacerlo el locatario puede consignarla judicialmente siendo lo gastos a
cargo de locador y en ningún caso adeudará alquileres, ni obligaciones accesorias
una vez notificado el Locador de que reciba las llaves. - Reforma Art 1222 CCCN
Art 12°: Intervención del corredor: Si interviene un corredor todos le deben
comisión: salvo pacto en contrario o protesto de alguna de las partes según art 1.346
CCCN. Si interviene un corredor por cada parte cada corredor puede cobrar de su
comitente. En el caso de inmueble la intermediación solo puede estar a cargo de un
profesional matriculado. – Reforma Art 1351 CCCN
Art 13°: Garantías: En locaciones habitacionales el locatario debe proponerle al
locador al menos dos de las siguientes garantías y el locador debe aceptar una de la
garantía propuesta por el locatario:
a) Título de propiedad de un inmueble.
b) Aval bancario
c) Seguro de caución
d) Garantía de fianza o fiador solidario
e) Garantía personal del locatario
Art 14° Ajustes al precio del alquiler: OP. Los contratos de locación sean cual fuese
su destino están exceptuados de los Arts. 7 y 10 de la Ley 23.928.- y en particular
con los inmuebles destinado a vivienda el valor del alquiler se fijará con valor único
y se ajustará anualmente, el índice de ajuste anual será el publicado por el BCRA.-
• En ningún caso se podrán establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a
error al locatario. Los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes
iguales (promedio) por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC)
y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser
elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina
(BCRA).
Art 15°: Consignación: Si el locador se reúsa a recibir el pago del canon locativo
como lo expresa el Art 1208 del CCyC, el locatario puede intimarlo a que lo reciba.
Art 16°: AFIP: OP. Los contratos de locación deben ser declarador por el locador
ante la AFIP y puede ser declarado por el locatario ante dicho organismo.
• La AFIP debe disponer un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes.
Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación,
previo a correr traslado de la demanda, el Juez deberá informar a la AFIP. Sin perjuicio de la
obligación del locador
Art 17° a 20° Alquiler Social.
• Se Crea el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que
tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación
formal. Cuyo órgano rector es el Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda a través
de la Secretaria de la Vivienda de la Nación.
Art 21° y 22°: Mediación: Se implementarán ámbitos para el arbitraje o mediación,
gratuitos o de bajo costo, para la resolución de conflictos derivados de la relación
locativa.-
Art 23°: La ley entrará en vigor una vez publicada en el Boletín Oficial. -
Comisión Directiva API (Asociación Profesionales Inmobiliarios)

Floralis Genérica (CABA)

La Floralis Genérica es una escultura que mide 20 metros. Fue fecha en acero inoxidable, aluminio de uso aeronáutico y hormigón. Es obra del arquitecto argentino Eduardo Catalano, quien se la donó a la Ciudad de Buenos Aires en el año 2002.

                                        

El mecanismo original hace que la flor se abra y se cierre siguiendo la radiación solar, en un proceso que toma más de 20 minutos y que convierte al monumento en un espectáculo cotidiano público de la Ciudad.

Fuente: buenosaires.gob.ar

Curiosidades del Obelisco (Buenos Aires, Argentina).

En su punta, que es roma y mide 40 centímetros, hay una misteriosa caja de metal. Está empotrada y se dice que guarda una foto del jefe de máquinas y una carta que solo podrá leer aquel que consiga demoler el monumento. ¿Será verdad?

Fuente: miviaje.com

Curiosidades del Barrio Chino en Buenos Aires:

El arco de ingreso al Barrio Chino, elaborado en cemento y piedra, fue traído desarmado de China para ser ensamblado en el acceso de la calle Arribeños. Mide 11 metros de altura, tiene tres niveles de tejas y los extremos de los techos adornados con dragones; cada columna termina con un león de piedra tallado en la base.

Fuente: Buenos Aires Ciudad.

Pasaje Olleros

Está ubicado sobre la calle homónima al 3900, en el barrio de Chacarita. Se dice, (aunque no hay papel que lo pruebe), que fue construido sobre las antiguas caballerizas de la Comisaría 29ª y se destaca por su calidad espacial y ambiental. Corresponde a una tipología de “casa popular de renta” que, a pesar de su popularidad a principios de siglo, cuenta con pocos ejemplares donde el pasillo de acceso es a su vez eje de simetría del edificio. Esta simetría configura una calle con frentes de viviendas a ambos lados, que desembocan en un patio estilo andaluz. Las viviendas son tipo PH y tienen su acceso por el pasaje tanto en planta baja como primer piso. Una de sus particularidades es la aparición de puentes que conectan los accesos a las unidades de planta alta.

Además de ser locación de publicidades y algunas películas, tuvo un habitante ilustre: Carlitos Balá. Su casa era la número 28.

Fuentes: diario La Nación, Open House.

El Palacio de Aguas Corrientes

Fueron más de 300 mil piezas de terracota para el revestimiento exterior las que cruzaron el océano. Estaban numeradas, una por una: eran para armar ese gran rompecabezas arquitectónico que hoy es uno de los edificios más exóticos de la ciudad. En su interior, el Palacio de las Aguas Corrientes esconde la primera mole de acero de la sanidad porteña, que supo ser el símbolo de la prosperidad y el modernismo que imperó en el país a finales del siglo XIX.

La construcción sigue generando admiración y sorpresa en locales y turistas que encuentran, cerca del centro porteño, un estilo que no se asemeja al francés que dominó la arquitectura rioplatense.

Según el arquitecto Jorge Tartarini, director del Museo del Agua y de la Historia Sanitaria de AySA, que hoy alberga el edificio situado entre las calles Riobamba, Viamonte, Ayacucho y Córdoba en el barrio porteño de Balvanera, "Lo único raro acá es la estructura belga porque en la Argentina lo común es lo inglés. Los belgas ganaron la licitación porque ofrecieron un precio mucho menor para fabricar y armar esto".

El arquitecto remarcó cuál fue la finalidad del Palacio que, para muchos, aún hoy es desconocida: "Muy pocos saben que fue construido para remediar las enfermedades y tener una ciudad abastecida por 72 millones de litros de agua en sus 12 tanques".

Levantar una mole de hierro y una de las obras de arquitectura ecléctica icónicas de la Ciudad demandó el trabajo diario de 400 personas durante 7 años, entre 1887 y 1894.


Lo que le da el carácter, su estilo tan llamativo, son las 300 mil piezas de terracota esmaltada traídas desde Inglaterra", analizó Tartarini.

Un modelo para armar, del otro lado del océano

"Este edificio fue concebido como un modelo para armar. Como una especie de rompecabezas a distancia donde cada pieza tiene su número y letra que se corresponde con la que figura en los planos para saber dónde iba cada una", explicó el arquitecto sobre la fachada del Palacio. Incluso, más de 120 años después, se conservan y exhiben algunas de las piezas de repuesto que se habían enviado por si alguna se rompía.

¿Por qué la terracota? "Además de la funcionalidad, porque estaba de moda en esa época y también se utilizaba para las cañerías y resistía mejor el hollín de las fábricas de ese momento".

"El interior del palacio es una contradicción total con el exterior. Tiene una estructura que puede contener 72 millones de litros de agua y que está en una de las partes más altas de la Ciudad. Esta estructura de hierro tiene tres niveles con cuatro tanques en cada nivel, para ganar altura y fuerza en el agua. Están sostenidos por 180 columnas. Es una de las mayores estructuras de hierro que se construyó en el siglo XIX fuera de Europa", dijo el titular del museo. Además, contó que proponen que se declare a esta estructura, más la de Caballito y Devoto que son iguales, como Patrimonio de la Humanidad, porque son únicos en su tipo.

Uno de los caños utilizados en el Palacio

La planta se repite en tres pisos de igual manera; en cada uno hay 4 tanques con capacidad para 6 millones de litros de agua

En el museo se pueden ver los diferentes tipos de caños.

El agua dejó de correr hace 4 décadas

"Hasta 1978 tuvieron agua los tanques y, desde esa fecha, pasaron a tener otro elemento muy importante para los porteños: la memoria edilicia de la Ciudad. Hay 2.5 millones de planos históricos dentro de estos grandes tanques de hierro, que pasaron a ser archivos de planos de instalaciones sanitarias", dijo Tartarini antes de ingresar dentro de uno de los tanques que se transformaron en grandes bibliotecas.


Pero no todo fue gloria desde el principio. A poco de haberse habilitados y, cada tanto, se vaciaban los tanques para hacer la limpieza. En ese momento, entraban las cuadrillas de operarios para limpiar las paredes. Al limpiarlas se dieron cuenta que se iban oxidando y con los cepillos de hierro que se sacaban las escamas oxidadas se iban angostando las paredes.


¿Qué se tuvo que hacer? Revestir todo el hierro interior con paredes de ladrillo y un cemento especial. Por dentro, hoy son piletas de natación con un revoque grisáceo que permite mayor impermeabilización.

Un palacio lleno de mitos y leyendas

"Pensaban que era la futura sede de la casa de Gobierno. Decían que en los tanques se había suicidado una pareja de enamorados porque los padres no los habían dejado casarse", dijo Tartarini sobre algunas de las historias que rodearon al Palacio desde que comenzó su construcción y hasta la actualidad.


Tomás Eloy Martínez, relató en su libro "Santa Evita" que el cadáver de Eva Perón estuvo escondido un tiempo en este edificio. Así lo describía en el texto de 1995: El guardián les entregó la soga para que bajaran el ataúd y se alejó por la avenida de pinos, maldiciendo a la noche.


El Coronel imaginaba su misión como una línea recta. Salía de la CGT. Avanzaba dos kilómetros por la avenida Córdoba. Entraba al palacio de Obras Sanitarias por una de las puertas laterales. Ordenaba que descargaran el ataúd. Arrastraba el cuerpo hacia su destino. 'Dos cuartos vacíos y sellados», había dicho Cifuentes, «en la esquina sudoeste de Obras Sanitarias'.


Lo difícil era conseguir que los soldados transportaran el ataúd, sano y salvo, por la escalera de caracol que desembocaba en el segundo piso. Sano y salvo eran adjetivos que jamás había usado en relación a la muerte. Todas las palabras le parecían ahora desconocidas.


Sobre la marcha, el Coronel dibujó sus planes por segunda vez. En la trama había una figura nueva: el sargento ayudante Livio Gandini. A última hora había decidido quitárselo al clarinetista Galarza. Aunque ninguno de los otros lo sabía, era él, Moori Koenig, quien iba a llevar el cuerpo verdadero. Necesitaba más refuerzos, más certezas. Ahora, los hechos iban a ser así:


Los soldados dejarían el ataúd en el segundo piso de Obras Sanitarias. Regresarían al camión, vigilados por Gandini. Él, Moori Koenig, encendería una lámpara sol de noche. Arrastraría a la difunta hacia los cuartos de la esquina sudoeste. Cubriría el ataúd con lonas. Clausuraría la puerta con candado. Et finis coronat opus, como hubiera dicho el embalsamador.


En otra de sus obras, que se llama el "cantor de tangos", el periodista tucumano también habla de un asesinato que tuvo lugar en el edificio.


El de Felicitas Alcántara, que desapareció a fines del siglo XIX cuando paseaba con sus hermanas y dos institutrices. Dos años después, cuando aquí se hizo una oficina, se tuvo que tirar abajo una pared y detrás se encontró el cuerpo de la muchacha atado a una silla, con la misma ropa que tenía cuando fue raptada.


Poco después del hallazgo del cuerpo de Felicitas, los Alcántara vendieron sus posesiones y se expatriaron a Francia. Los vigilantes del Palacio de Aguas se negaron a ocupar la vivienda del rectángulo suroeste y prefirieron la casa de chapas que el gobierno les ofreció a orillas del Riachuelo, en uno de los rincones más insalubres de la ciudad. A fines de 1915, el presidente de la República en persona ordenó que las habitaciones malditas fueran clausuradas, lacradas y borradas de los inventarios municipales, por lo que en todos los planos del palacio posteriores a esa fecha aparece un vacío desparejo, que sigue atribuyéndose a un defecto de construcción, dice un fragmento del texto publicado en 2004.

Fuente: diario La Nación. Autor José María Costa. "Los secretos del Palacio de Aguas Corrientes. Una mirada al interior del mítico edificio porteño".